JJ AI+ · 건설·부동산 AI 업무스킬 향상
건설·부동산 업무
Claude 채팅 (claude.ai)에서 실습

수백 쪽 입찰서에서
핵심 조건만 골라
요약표로

입찰안내서·현장설명서 핵심 조건 뽑기

Claude로 실습조항 번호·쪽수 표시질의할 것까지
JJ Creative 교육연구소
오늘의 구성약 20분

오늘 영상은 이렇게 갑니다

오프닝핵심 원칙 3가지Claude 라이브 시연효과와 사람의 판단저장·점검 0분5분10분15분20분25분← 가장 긴 구간: 11분
건설·부동산 AI 업무스킬 향상 · 입찰안내서·현장설명서 핵심 조건 뽑기
오늘의 문제

입찰 마감은 다가오는데,
읽을 조건은 끝이 없다

공사기간지체상금대가 지급설계변경물가변동특수 조건

입찰서를 읽고, 사내 기준과 비교하고, 표로 정리하는 일

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오늘 완성할 결과물

공기·대가 지급·위험 조항·질의할 것이 담긴 입찰 조건 요약표

① 공기입찰서 일수 ↔ 사내 산정 공기
② 대가 지급기성·지급일·유보금
③ 위험 조항상·중·하, 사내 기준표로 판단
④ 질의할 것발주처에 물어볼 내용
⑤ 금액 계산도급금액 기준, 계산식 포함
⑥ 조항 번호·쪽수입찰서·현설 원문 그대로

요약표 한 줄은 이런 모양

제12조 지체상금 (입찰서 3쪽) · 상 · 하루 0.1%, 상한 10% ↔ 사내 0.05% 이내 · 질의서에 넣을 것

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PART 1
1
PART 1 · 핵심 원칙 3가지

원문 그대로 찾고,
기준표로 판단하고

Claude를 열기 전에 꼭 알아야 할 세 가지

원칙 1문서 이름·조항 번호·쪽수는 원문 그대로

조항마다 어느 문서 몇 쪽인지 붙인다

Claude가 해도 되는 일

조항을 쉬운 말로 풀고, 숫자는 그대로 옮기고, 문서 이름과 번호·쪽수 붙이기

시키면 안 되는 일

없는 조항을 짐작해서 채우기, 숫자 반올림, 법률 해석

한 줄이 만들어지는 모양

입찰서 3쪽 · 제12조

1일마다 0.1%, 총액 10% 이내

→ 「하루 0.1%, 상한 10%」 [입찰서 3쪽, 제12조]

문서와 쪽수를 못 찾는 말은 쓰지 말고 → (확인 필요)로 남기게 한다

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원칙 2위험도는 우리 기준표로

위험도는 느낌이 아니라 기준표로 정한다

상

금액에 직결, 기준 초과

공사기간 · 지체상금 · 물가변동 · 설계변경 · 민원·야간

중

그 밖의 항목, 기준 초과

대가 지급 · 계약보증금 · 하자보수 · 분쟁 해결

하

기준 이내

입찰 유효기간 · 계약 해지

입찰서 계약보증금 vs 사내 기준표

도급금액의 15% ↔ 사내 10% 이내 → 기준 초과, 금액 직결은 아님 → 중

기준표에 없는 항목은 위험도를 정하지 말고 «(확인 필요)»로 남긴다

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원칙 3어긋나면 본문을 쓰고, 물어볼 건 질의로

요약표와 본문이 다르면 알리고, 질의로 올린다

숫자 충돌

본문을 쓴다

요약표는 참고용. 본문이 우선이라고 적혀 있다

없는 자료

짐작하지 않는다

가리키는 별표나 자료가 파일에 없으면 (확인 필요)

법률 해석

법무가 한다

관할·책임 해석은 위험도만 표시하고 해석은 쓰지 않는다

이 세 가지가 입찰 뒤에 뒤집히는 단골입니다

오늘 자료에 숨어 있는 것

1쪽 요약표 지체상금 하루 0.05% ↔ 3쪽 본문 제12조 0.1%

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PART 2
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PART 2 · Claude 라이브 시연

가상 입찰 «한결 복합업무시설»
핵심 조건을 지금 뽑습니다

설치도, 코딩도 없이 Claude 채팅 창에 평소 말투로 칩니다

시연 준비오늘 쓸 재료

입찰서·현설에 사내 기준표 · 팀장 원칙 · 양식을 더한다

입찰서

입찰안내서 발췌

PDF 6쪽 · 조항 10개 · 요약표 포함

현장

현장설명서

PDF 3쪽 · 특수 조건 · 질의 접수

우리 기준

사내 검토 기준표

엑셀 · 항목 11개 + 위험도 규칙

우리 쪽

견적팀장 메모

워드 · 검토 원칙 6가지

양식

요약표 양식

엑셀 · 7개 열

가정

도급금액

85,000,000,000원 (850억 원, 가상)

파일 올리기: 입력창 왼쪽 아래 «+» → «Add files or photos» (화면은 버전에 따라 다를 수 있습니다) · 전부 가상 자료입니다 · 결과 예시 엑셀은 마지막에 비교용

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라이브 시연
STEP 1 · 자료 훑어보기

여섯 파일을 한꺼번에 올리고 Claude

첨부한 입찰안내서 발췌랑 현장설명서, 사내 기준표, 팀장 메모, 요약표 양식이 각각 뭔지 한 줄씩 정리해줘.
입찰안내서는 몇 쪽에 조항이 몇 개인지, 현장설명서는 몇 쪽인지, 기준표는 항목이 몇 개인지, 팀장 메모는 원칙이 몇 가지인지도 알려줘.
내가 안 준 내용은 지어내지 말고, 확실하지 않은 건 (확인 필요)라고 표시해줘.

보내기 전에 여섯 파일이 모두 올라갔는지 확인 (결과 예시 엑셀은 빼고 올려도 됩니다)

결과에서 이렇게 나오면 정상

입찰안내서

6쪽 · 조항 10개

요약표 1개 + 계약 조건

현장설명서

3쪽

특수 조건 · 지반 자료 없음

기준표 · 메모

항목 11개 · 원칙 6가지

번호·쪽수 · 본문 우선 …

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라이브 시연
STEP 2 · 돈과 직결된 조항 ① 공기·지체상금

같은 창에 이어서 Claude

입찰안내서 제7조 공사기간이랑 제12조 지체상금을 사내 기준표랑 비교해줘.
도급금액은 850억 원으로 하고, 공기가 사내 산정 공기보다 부족한 일수랑, 그만큼 늦으면 지체상금이 얼마인지도 계산해서 적어줘.
팀장 메모 원칙대로 문서 이름이랑 조항 번호, 쪽수를 붙여줘.

결과에서 이 숫자들이 나오면 정상

공사기간입찰서 540일사내 600일 → 60일 부족[입찰서 2쪽, 제7조]
지체상금 하루입찰서 85,000,000원사내 42,500,000원[입찰서 3쪽, 제12조]
60일 늦으면입찰서 5,100,000,000원사내 2,550,000,000원상한 8,500,000,000원 이내

두 조항 모두 기준 초과 + 금액 직결 → 위험도 상

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STEP 3 · 돈과 직결된 조항 ② 설계변경·물가변동·현설 특수 조건

이어서 Claude

입찰안내서 제18조 설계변경이랑 제19조 물가변동, 현장설명서 특수 조건(민원, 야간 작업)도 같은 방식으로 사내 기준표랑 비교해줘.
현장설명서에 있어야 할 자료인데 없는 게 있으면, 짐작하지 말고 질의할 것에 따로 적어줘.

결과에서 이렇게 나오면 정상

조항입찰 조건사내 기준위험도
제18조 설계변경발주처 승인분만 반영, 공기 연장 불인정사내: 사유 있으면 금액·공기 조정상
제19조 물가변동도급금액 고정, 조정 없음사내: 주요 자재는 조정상
현설 민원·야간민원 보상은 시공사 부담, 야간 제한사내: 발주처와 협의상
지반 자료현설에 지반조사 보고서 없음내용 짐작 금지질의할 것

지하 3층 굴착인데 지반 자료가 없다 → Claude가 그럴듯하게 지어내면 가장 위험 → 현설 1쪽을 직접 확인

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라이브 시연
STEP 4 · 나머지 조항 한꺼번에

이어서 Claude

나머지 조항들도 한꺼번에 비교해줘.
위험도는 기준표 규칙대로 상·중·하로 하고, 기준표에 없는 항목은 판단하지 말고 (확인 필요)로 표시해줘.
입찰안내서가 가리키는데 파일에 없는 자료도 찾아서 알려줘.

결과에서 이렇게 나오면 정상

조항입찰 조건사내 기준위험도
제15조 대가 지급분기별 기성, 60일 + 유보금 3%매월·30일 · 유보금은 기준표에 없음중 + 확인 필요
제9조 계약보증금12,750,000,000원 (15%)8,500,000,000원 (10%)중
제20조 하자보수4,250,000,000원 (5%, 5년)2,550,000,000원 (3%, 3년)중
제27조 분쟁 해결발주처 소재지 법원협의 우선중 + 법무
제3조 · 제24조90일 · 기성 + 합리적 비용기준 이내하
별표 3제15조가 기성 검사 기준으로 가리킴파일에 없음 · 짐작 금지질의할 것
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라이브 시연
STEP 5 · 입찰 조건 요약표 만들기

지금까지 비교한 열한 개를 Claude

지금까지 비교한 걸로 입찰 조건 요약표를 만들어줘.
위쪽에 공기, 대가 지급, 위험 조항, 질의할 것 네 덩어리로 나누고, 위험 조항은 상·중·하 순서로 첨부한 양식 열 그대로 정리해줘.
협상 의견은 사내 기준표 범위 안에서 한 줄씩 써줘.

맨 위 «상» 다섯 줄이 이 순서로 나오면 정상

조항위치위험도의견(앞부분)
제7조 공사기간입찰서 2쪽상공기 연장 또는 단축안 질의
제12조 지체상금입찰서 3쪽상하루 0.05% 이내로 요청
제19조 물가변동입찰서 4쪽상주요 자재 단가 조정 요청
제18조 설계변경입찰서 4쪽상승인 기준 질의, 금액·공기 함께 조정
현설 특수조건 민원·야간 작업현설 2쪽상민원 보상 범위 질의
위험도

상 5 · 중 4 · 하 2

열한 줄

질의할 것

6개

따로 모음

네 덩어리

공기 · 대가 · 위험 · 질의

한 장에 보이게

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라이브 시연
STEP 6 · 틀린 결과 바로잡기

숫자가 이상하면 Claude

이런 일이 생길 수 있다 (예시)

지체상금을 하루 0.05%로 적고
→ 사내 기준과 같아서 «하»로 분류

3쪽 본문 제12조를 직접 열어 보면

하루 0.1%
→ 요약표와 본문이 서로 다르다

1쪽 요약표랑 뒤쪽 조항 본문에서 숫자가 다른 데가 있는지 찾아줘.
다르면 어느 쪽 숫자를 썼는지 알려주고, 팀장 메모 원칙대로 본문 숫자로 고쳐서 요약표를 다시 만들어줘.
어긋난 건 질의할 것에 넣어줘.

계산기로 확인: 850억 × 0.1% = 85,000,000원 · × 0.05% = 42,500,000원 → 60일이면 차이 2,550,000,000원이 요약표의 금액과 같으면 통과

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결과 예시1 / 2

완성된 위험 조항 열한 줄

조항이름 (위치)위험도입찰 조건
제7조공사기간 (입찰서 2쪽)상착공일부터 540일, 준공 기한 엄수
제12조지체상금 (입찰서 3쪽)상하루 0.1%, 상한 10%
제19조물가변동 (입찰서 4쪽)상도급금액 고정, 자재 단가 변동 조정 없음
제18조설계변경 (입찰서 4쪽)상발주처 승인분만 반영, 공기 연장 불인정
현설 특수조건민원·야간 작업 (현설 2쪽)상인접 건물 민원 보상은 시공사 부담, 야간 작업 제한
제15조대가 지급 (입찰서 3쪽)중기성은 분기별, 청구 후 60일, 유보금 3%
제9조계약보증금 (입찰서 2쪽)중도급금액의 15%
제20조하자보수보증 (입찰서 5쪽)중도급금액의 5%, 5년
제27조분쟁 해결 (입찰서 6쪽)중발주처 소재지 법원
제3조입찰 유효기간 (입찰서 1쪽)하90일
제24조계약 해지 (입찰서 5쪽)하발주처 사유 해지 시 기성 + 합리적 비용 보상
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결과 예시2 / 2

공기·대가·위험과 질의할 것 6개

공기

540일 ↔ 600일

60일 부족 · 늦으면 51억 원 (예시)

대가 지급

분기별 · 60일

사내 매월 · 30일, 유보금 3% 확인 필요

위험 조항

상 5 · 중 4 · 하 2

도급금액 850억 원 기준

질의할 것 6개

1. 지체상금률 불일치입찰서 1쪽 요약표 / 3쪽 제12조요약표는 하루 0.05%, 본문은 0.1%. 본문이 우선이라 0.1%로 보고 질의서에 넣을 것
2. 별표 3 없음입찰서 3쪽 제15조기성 검사 기준을 별표 3으로 정한다고 하나 발췌에 없음. 전체 입찰서에서 확인
3. 설계변경 승인 기준입찰서 4쪽 제18조'발주처 승인분'이 어떤 경우인지 기준이 없음. 질의서로 확인
4. 지반조사 보고서현설 1쪽지하 3층 굴착 공사인데 지반조사 보고서와 지하수위 자료가 제공되지 않음. 제공 요청
5. 야간 작업 제한 시간현설 2쪽제한 시간대가 적혀 있지 않음. 공기에 영향을 주므로 질의
6. 분쟁 관할 해석입찰서 6쪽 제27조관할 해석은 법무 확인 (위험도는 기준표 기준 중)
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얼마나 아끼나

1차 검토 시간을 줄여 질의서와 공정 검토에 쓴다

입찰 조건 1차 검토 (예시) 직접 읽고 표 만들기 4일AI 요약표 + 원문 대조 1일

※ 설명을 위한 예시 수치입니다

  • 놓친 조건 때문에 생기는 지체상금·추가 공사비
  • 입찰 뒤에야 알게 되는 재작업·재산정을 입찰 전에 질의로 해결
  • 아낀 시간은 공정 검토·질의서 작성에 쓴다

이 가상 사례의 계산 (예시)

공기를 600일로 보고도 540일로 입찰해 60일 늦으면 지체상금 5,100,000,000원

참고: 공개된 업계 사례

삼성물산이 입찰안내서를 검토하는 AI 에이전트(AI-ITB Reviewer)를 만들어, 공사기간·지체상금·특수 조건 같은 위험 요인을 빨리 찾고 전 프로젝트에 단계적으로 적용한다고 보도됐습니다

출처: 스마트투데이 보도 (주소는 영상 설명란) · 우리 회사 수치가 아닌 외부 소개

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판단은 사람이

요약표는 AI가, 입찰 결정과 질의는 담당자가

위험도 확정

상·중·하

기준표 적용이 맞는지 견적팀장이 최종 확인

법률 해석

관할·책임·계약 해석

법적 효력은 법무와 외부 변호사가 판단

입찰 방침

입찰 여부·가격·공기

어디까지 받아들일지는 사업부와 경영진이 결정

제출 전, 원문과 한 번 더 대조하고 책임자 확인을 받습니다. 최종 판단과 확정은 항상 담당자입니다

AI가 한 일

읽기 · 풀어 쓰기 · 기준표와 대기 · 금액 계산 · 요약표 정리

사람이 할 일

해석 · 결정 · 질의서 작성 · 입찰 여부와 책임

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내 손에 남기기

같은 창에 한 줄 더 치면 파일이 나옵니다

요약표를 엑셀로 Claude

이 요약표를 엑셀 파일로 만들어줘.
위험도 칸은 상은 빨강, 중은 노랑, 하는 초록으로 칠해줘.
질의할 것 6개는 다른 시트에 따로 모아주고, 금액 계산도 한 시트에 넣어줘.

질의서 초안 Claude

질의할 것 6개로 발주처에 낼 질의서 초안을 써줘.
문서 이름이랑 조항 번호, 쪽수를 먼저 적고, 물어보는 내용은 한두 문장으로 정중하게 써줘.
1

파일 내려받기

대화 속 파일을 눌러 미리보기 → 내려받기

2

원문과 대조

상 다섯 줄은 해당 문서 쪽을 직접 열어 확인

3

검토 후 확정

견적팀장 검토 · 질의서는 마감 7일 전까지 제출

파일이 안 만들어지면 Claude 설정의 «Code execution and file creation» (새 화면은 «Create and edit files»)를 확인하세요

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최종 점검

입찰 검토에 올리기 전, 5가지 확인

하나라도 아니면 → 해당 STEP으로 돌아가 같은 창에서 다시 시킨다

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여러분 차례

내 다음 입찰서 조항 몇 개로 해 보세요

1

재료 모으기

입찰서 · 현장설명서
사내 기준표 · 팀장 원칙

2

Claude에게 치기

훑어보기 → 조항 비교
→ 요약표 → 어긋남 찾기

3

저장하고 확인받기

엑셀로 저장
질의서 초안 후 검토

입찰서에는 비밀 유지 조건이 붙어 있을 수 있습니다. 사내망·보안 규정이 허용하는 도구인지 먼저 확인하고, 허용된 범위에서만 쓰세요

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정리

조건은 원문 그대로,
위험도는 기준표로,
결정은 사람이.

오늘 바로 다음 입찰서 조항 몇 개로 요약표 만들어 보기

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